49億割肉續命、現金流同比大降605%，留給新湖中寶的時間不多了
要點提示：
1. 歷史不斷重演：新湖年內已割肉回血90億
2. 流動性告急：經營性現金流同比大降605.19%
3. 三道紅線壓頂：年底前或還需降低有息負債217億
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寒冬來襲，對自身開發能力有限的開發商來說，土儲過於豐富是毒，也可以是藥。
11月10日晚間，新湖中寶（600208.SH）發佈公告稱，將出售旗下浙江啓輝實業有限公司35%股權、浙江啓隆實業有限公司50%股權予以融創中國（01918.HK）及其全資子公司。
啓輝實業35%股權作價11.44億元，其中股權轉讓價款350萬元，而對於啓隆實業的50%股權，融創方面將支付/投入合計總額爲38億元的交易價款，其中股權轉讓價款11.28億元。上述兩家公司股權總交易對價爲49.44億元。
歷史不斷重演：
年內已割肉回血90億
據悉，本次交易涉及的目標項目主要爲項目公司所持有的亞龍古城國際花園項目，項目位於上海市黃浦區，具體位置爲中華路以東、方浜中路以南、鬆雪街以西、復興東路以北處的508號街坊地塊。但截至目前，該地塊尚有少量戶數未完成拆遷。
一同被轉讓的還有項目公司所持有的位於溫州西灣的8幅土地，這些土地的總使用面積超過了41萬方，與上海亞龍古城國際花園項目相比，溫州西灣的項目整體體量更大，項目週期更長。
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“（這些舊改收購項目）對於開發能力並沒有這麼強的新湖來說，可以說是一種資金成本的拖累。”一位業內人士如此評價道。
而事實上，讓渡上海內中環及其周邊城市的優質項目，並借他人之手來進行操盤，這樣的操作對新湖來說，早已不算什麼新鮮事了。
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在與融創攜手之前，新湖還是綠城來往密切的合作者。
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早在2019年12月，新湖中寶就發佈公告稱，向綠城子公司轉讓上海明珠城三期35%股權，交易總對價36億元，其中股權對價5.5億元、債權對價30.5億元。和亞龍古城國際一樣，明珠城項目也同樣位於上海市中心核心位置，規劃總建築面積要高達20.27萬方。
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今年4月20日，新湖中寶再次聯手綠城，將上海中瀚置業有限公司35%股權、浙江啓豐實業有限公司100%股權售予綠城，交易價款分別約爲19億元和3.79億元。其中，上海中瀚置業有限公司所持有的正是位於上海靜安區的青藍國際城項目二期。
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4月27日，新湖中寶又以18.23億元向綠城子公司轉讓其子公司股權及相應權利和權益，雙方宣佈將合作開發啓東“海上明珠城”項目。此外，一同被交易的還有瀋陽“仙林金谷”項目、“新湖灣”項目和“新湖美麗洲”項目系等項目。
這一通連續出售累計爲新湖中寶回籠了資金41.02億元，倘若再把此次出售予融創的項目算上，那麼，今年以來，新湖中寶通過出售項目已經累計回血了90多億，出售項目涉及的土地面積合計達到235.63萬方。
儘管相比起其他中型房企，新湖中寶的手上有着大量優質土地儲備，但顯然，這些土儲並沒有轉換爲銷售收入，反倒當作“嫁衣”給了其他房企。
流動性告急：
經營現金流量同比大降605.19%
如此這般賣賣賣的同時，新湖中寶的實控人黃偉也在通過質押股權、借新還舊的方式，來緩解新湖中寶的償債壓力。
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（近期新湖中寶質押情況一覽 圖片來源：同花順FinD）
11月3日，新湖中寶發佈公告稱，公司實際控股人黃偉解除質押2.26億股公司股份，佔其所持股份22.17%，佔公司總股本2.63%。但同時，公司實際控股人黃偉質押2.54億股股份，佔其所持股份26.13%，佔公司總股本2.95%。
11月5日晚間，新湖中寶再次發佈公告稱，公司股東黃偉將其所持2.09億股股份進行解除質押，佔所持股份比例14.4%，佔總股本2.43%。但之後，黃偉將其所持1.42億股股份再次進行質押，佔所持股份比例9.81%，佔總股本1.65%。質押用途爲主要用於所投資企業的經營週轉。
據此，黃偉及其一致行動人合計質押股份數佔其持有公司股份總數的74.92%，佔公司總股本的比例爲42.77%。
從大手筆甩賣資產到一次次質押股權，新湖中寶的種種資本運作都在顯示，該公司的資金環境正在惡化，而近期披露的三季報數據更是證實了其企業現金流正在告急。
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三季報數據顯示，新湖中寶前三季度累計實現營業總收入80.25億，同比下降27.45%；合同銷售收入95.17億元，同比下降5.21%；利潤方面，前9月歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約9.56億元，較去年同期25.4億元，大幅減少62.37%。
更要命的是，期內經營活動產生的現金流量同比下降605.19%，錄得-6.4億元。報告顯示，期初時新湖中寶的預付款項爲2.15億元，但報告期末達到了3.86億元，變動幅度達79.36%。
對此新湖中寶解釋稱，“主要系公司預付拆遷款所致。”也就是說，過多的土地儲備及拆遷補償款項預付，確實拖累了新湖中寶的財務狀況。
“三道紅線”壓頂：
或還需降低有息負債217億
三季報顯示，該公司短期借款53.15億元，相比期初增長34.21%。期末現金及現金等價物餘額118.26億元。此外，新湖中寶僅一年內到期的非流動負債就達132.96億元。
這還沒有算上其於2018年度發行的中期票據（18新湖中寶MTN001），也需於2021年3月29日前付息，最新票面利率爲6.8%。
（18新湖中寶MTN001中期票據情況 圖片來源：同花順FinD）
壓力不僅來自於舊債，還來自於監管部門對整個行業“三道紅線”的要求。
具體而言，對比“紅線一：剔除預收款後的資產負債率不大於70%”，新湖中寶賬面合同負債達202.47億元，剔除預收款後負債總規模爲945.57億元，資產負債率達到71.5%，超過紅線1.5個百分點。
對比“紅線二：淨負債率不大於100%”，截至6月底，新湖中寶的淨負債率達到158%，其中有息負債規模合計742.82億元，股東權益376.88億元，如果保持現金和淨資產水平不變，其有息負債需降低約217億元。
對比“紅線三：現金短債比不小於1倍”，新湖中寶上半年“貨幣資金+受限制現金”合計148.94億元，而公司短期債務208.13億元，現金短債比爲0.72，至少還需減少59.19億元的短債。
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按照上述計算，新湖中寶剔除預收款後的資產負債率爲71.5%，淨負債率爲158%，現金短債比0.72，連續踩了3條紅線。2021年前，新湖中寶至少還需要降低217億元的有息負債以及59.19億元短債，纔有可能“過關”。
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由此可見，留給新湖中寶的時間，真的不多了。
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